70万亿巨债压顶!疫情之后 房企开启降价还债?

2020-02-22 07:48:42 来源:米筐投资 作者:拾叶 游资是怎么抓涨停的?

  1

  众多中小房企如今正一步步走向崩溃边缘。

  截止目前,全国房地产企业负债总规模近70万亿当量。

  平安证券测算,单今年,房企境内发债到期规模就达5902亿元、海外发债到规模期2136亿元、房地产信托到期6544亿元,单这三项合计就高达1.5万亿规模。

  如果再加上之前银行贷款、委托贷款、地产私募基金P2P和民间借贷等,房企今年要还的债,简直就是天文数字。

  而如今,疫情肆虐导致各大售楼部关门,中介歇业,项目进度停工。众多房企面临了巨大的资金缺口,在巨债压顶之下,2020年,房企的行业洗牌并购必将以几何速度喷发。

  特别是地方的众多中小房企,现在几乎得不到任何帮扶,一切问题只能靠自己解决。

  留给他们唯一的出路,就是疫情过后,加快降价促销卖房子,想尽一切办法争取到仅存不多的现金流。

  恒大全国7.5折宣传打响后,对恒大而言,这是一场全民营销的噱头,但对众多中小房企而言,却是一个响彻天际的集结号。

  2

  疫情之后,楼市行情会不会好转?

  最近看很多专家大V拿2003年非典疫情之后的房地产走势和现在相比,推断这次疫情之后,国内房地产也必将迎来量价齐升的全面爆发期。

  有时候,我真觉得,这些专家大V,是不是真的装傻充楞。还是邻国神秘小学生组织派过来捣乱的。

  2003年8月12日的时候,当局发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为经济发展“支柱产业“。

  什么叫支柱产业?集中社会所有资源去搞这个事情。

  人口红利叠加WTO入世后的全球化红利都在加持房地产!

  而现在,国家对房地产的总定调是怎么定的?

  “房住不炒“啊!各位知名专家大V们。

  产业定位都发生逆转性变化了,中介都大面积关门歇业了,你怎么还会幻想量价齐升呢?

  我再问一个问题,买房子的钱,首付来自六个钱包,剩下的大头杠杆资金在银行那边。

  六个钱包,如今已经瘪的不像个样了。

  而杠杆资金,从大前年到现在,你见央行这三四年给房贷政策进行过一点点松绑么?

  没有啊!!!

  所以,各位亲爱的专家大V,你有没有琢磨过现在全国房产销售面积为什么会出现负增长啊?

  现在中短期唯一能支持房价的,就剩开发商和地方手里的高地价和大家对一二线城市的情怀了。

  其他中短期因素几乎都废了。

  还没明白么?

  全民炒房时代,已经彻底终结了。

  大清都亡了,您就别老琢磨怎么去编辫子了,好不好?!

  3

  扯远了,我们还是说这次房地产的巨债压顶问题。

  从1月下旬以来,新冠肺炎对经济的冲击,我觉得不用太多讨论,停摆之下,众多行业收入损失累计达到几万亿规模。

  而从资金体量上来讲,房企的压力更是巨山压顶。

  今年,房企要还的钱,简直不要太多!

  国内的债,想想办法还能应付一下,海外的债,你总得硬着头皮还吧。

  我们看看国内房企未来几年要还的美元债情况:

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  而所有海外债务当中,房企的负债比例和规模,一直都是最大的。并且房企海外债券融资成本高、资质分化更加明显,很容易出现外债偿付风险向国内传导。

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  这么多钱要还,但房企的收入呢?

  全面停滞!

  在过去一年,销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%。去年有七八万亿,如今,售楼部关门,房企的实际销售还款这一个多月,至少损失上万亿。

  一方面债务压顶,一方面收入停滞。

  并且随着境外发债及信托贷款融资相关监管规定的限制,以及银行对房地产企业融资的收紧,部分评级和财务实力较弱的中小房地产企业信用在加剧恶化。

  根据人民法院网站显示,2019年宣告破产的与房地产相关的中小型企业就已经超过500家。2020年,估计这个数字要更多。

  这是没办法的事情,项目施工进度延后,资金回笼滞后,再加偿债高峰的影响,能活下来就不错了。

  4

  当然,这次疫情对一二线城市而言,单纯从房价来讲,确实是一个催化剂。

  一二线的供给这次被严格抑制,根据房地产协会数据,自1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。

  但是,客观而言,一二线城市的中长期需求却不会减弱。

  尤其这次疫情经历,大家看到一线和核心二线经济基础好、城市管理效率较高、以及产业及医疗资源配套发达的优势之后,房价反而可能会出现反弹。

  但剩下的六百多个三四五线城市和两千多个县城而言,这次疫情无疑暴露出这些城市、县镇在物流、公共卫生资源和应急管理等方面出来的种种劣势。

  未来这些市、县、镇将面临更大的人口流出压力,所以,这次疫情对这些地方的楼市而言就是雪上加霜。

  特别这些地方的中低端项目,无人问津将会是未来常态。

  而留给这些地方房企未来的出路,只有降价、促销,或者被并购洗牌,更差的,可能直接扑街。

  不难想象,再过几个月,各地售楼部会涌现出一大批优惠政策和一大批有本事的能人:

  首付不够?不要紧,我们售楼部首付三年分期;

  车位只需一万定金就能定下;

  社保资格不够?没关系,这是王老师,社保户口都能够帮你破;

  ……

  

  什么?你还不想买?

  

  大哥,借一步说话,我悄悄告诉你,我们这儿有工抵房和特惠户型,比案场优惠15个点,但这几天就要下定,你一定要抓住这次机会!但千万不要告诉别人,这是我们售楼部的商业机密……。

关键词阅读:疫情 房企

责任编辑:伍书哲
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